【1棟目】初めての不動産投資は、中古重鉄アパートをオーバーローンで購入

更新日:

医師で不動産投資をしている先生は結構いますが

  • 具体的にどういった手順で
  • どんな物件を購入したのか

という事について網羅的に書かれているサイトはなかなかありませんでした。

今回は僕が実際に購入した、記念すべき1棟目の物件について、具体的に情報を公開していきます。

 

初めての不動産投資、1棟目を取得しました

2019年、僕は不動産投資を始めました。

具体的に物件を探し始めて、半年くらいはかかりました。

それまでに見た物件は、資料で1000件、内見は20件くらいでしょうか。

不動産業界には「千三つ」という言葉がありますが、あながち間違っていないかもしれません。

考えた結果、法人所有にするべく法人を作りました。

 

記念すべき1棟目、具体的なスペック

購入した1棟目の不動産は、こんな感じです。

  • 地方1棟アパート
  • 築14年
  • 重量鉄骨
  • 市街化区域
  • 1K×4室(バストイレ別)
  • 現在満室、年間家賃230万
  • 売り出し価格は2300万円

表面利回りは10%でした。

なんだかんだ交渉して2000万円で購入、表面利回りは11.5%で購入しました。

どんな人も1棟目はそこそこ失敗するらしいですが、まずまずだと思います
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不動産投資1棟目、具体的な探し方と吟味の方法

この物件は普通にインターネットに掲載されていました。

掲載直後に僕が見つけて、速攻で内見して買い付けを入れました。

売主様はいわゆる「相続で不動産を取得した地主」で、不動産賃貸業の事をよくわかっていない人です。

当たり前ですが、適正な売却価格もあまりわかっていなかったと思います。

ちなみにこの物件は、ローカルの不動産仲介業者が、専属専任で扱っていました。

 

物件の吟味ですが、基本は

  • 積算が出るか
  • キャッシュフローが出るか

で考えます。

医師の場合、積算が出なくても銀行はお金を貸してくれますが、1棟目から担保価値の無い物件を購入して信用毀損をしてしまうと、次に買い進めにくいためオススメしません。

積算価格を計算してみると、ザッと2250〜2300万円くらいです。

売り出し価格と同じですね。

積算価格の計算方法については下記を参照してください

 

売却価格=積算価格であるため、この物件の値付けは収益還元法というよりは、積算価値から売却価格を決めたのだと思います。

専属専任物件は、仲介業者からしてみれば確実に手数料が両手で入る(売主からも買主からも入る)ので、売主と交渉して多少安くても売ってしまう業者がいます。

今回の業者さんがそうとは限りませんが、専属専任や専任媒介物件にお得な物件が多いのは事実です。

さて、キャッシュフローと投資効率ですが不動産投資初心者は、キャッシュフローをシミュレーションしように書いてある方法で計算をすると、下記のようになります。

物件価格:2,000万円
諸経費:100万円
借入金額:2,100万円
自己資金:0円
金利:変動1.2%
借入期間:20年

潜在総収入(GPI)
=2,376,000円

空室率=10%とし、差し引くと

実行総収入(EGI)
=2,138,400円

運営費(Opex)=10%とし、さらに差し引くと

営業純利益(NOI)
=1,924,560円

年間負債支払額(ADS)
=1,181,556円

税引き前年間手残り(BTCF)
=743,004円

【投資効率】
キャップレート(NOI/物件価格)=9,62%
ローン定数K%(ADS/ローン金額)=5.63%
総収益率(FCR)=NOI/総投資額=9.16%
レバレッジ判定、FCR>K%により、ポジティブレバレッジ

【安全性】
負債支払い安全率(DCR)=NOI/ADS=1.63
損益分岐稼働率(BE%)=(Opex+ADS)/GPI=58.7%

です。

投資効率、安全性共に高水準の投資案件だと、判明しました。

仮に金利が3%、満室時の70%しか手残りが無いとしても、赤字にはならないキャッシュフローです。

投入金額に対する年間手残り収益はやや低いですが、手元の資金を1円も使っておらず、かつ信用毀損も起こしていないので、まあ収益率は多少犠牲になっても問題ありません。

超高利回りだけど融資が降りなくて買われない

という築古の物件は、また今度チャンスが巡って来た時に買います。

以上から、

  • 積算価格=十分、銀行からの担保評価も十分
  • キャッシュフロー=悪く無い

物件だとわかったため、購入の決断をしました。

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不動産投資1棟目、具体的な交渉

2300万円の売り出し物件を、2000万まで300万値切って購入するまでの交渉についてです。

まず、物件を見て交渉余地となりそうな部分を探します。

  • 境界標が1箇所無い
  • 修繕塗装が1回もされていない
  • 屋根の防水が1回もされていない

壁は軽くチョーキングしていて、塗装は結構前にしたんじゃないか、と訪ねてみると1回もされていないと。

これは1つ交渉余地ありです。

伴って屋根の防水もしておらず、境界も1つ欠損していました。

また壁の一部が欠けていました。比較的新しそうな傷なので大丈夫だとは思います。

一応、仲介業者には売主負担で修繕をしておくよう、依頼しました。

とはいえ、いきなり

お前の物件はここがダメだ!安くしやがれ!

と言っても売主を怒らせるだけです。

 

不動産投資の具体的な交渉、まずは売主の残債を確認

まずは

売主様の残債っていくらあるんですか?

と業者に訪ねます。

すると

1600万円くらいみたいです

との回答。

つまり、極端な話1600万円以下では売ってくれないでしょう。

借入金が返済できませんから。

しばらく考えて、仲介業者には

近くの信金に軽く打診してみたところ、2000万円以上の融資は厳しいそうです
境界標が1つ欠損していて、修繕もせず屋根の防水もしていないため、その分の費用のディスカウントも含めると…
1900万でいかがでしょうか

と伝えました。

いやー、売主さんはどうしても2000万は切りたく無いと言っていたんですよねえ、聞いてみます

と業者。

やはり1000の位が1になる事に心理的抵抗が強いらしく、2000以下にはできないとの事。

逆に買う側からすると、例えば1980円の方が2000円より安く感じますからね。

であるならば、相手の心理的負担が少ない、実質的な価値の最小値としては2000万円になります。

うーん…わかりました、その代わりに持ち出しが100万円増えるんで、この値段で決めてくださいね

と伝えると、2000万でオーケーが出ます。

最初から僕は

2000万円を下回るのは、不動産素人の売主の心理的には抵抗感が強いだろうな

と思っていて、2000万円を目標にしていました。

まあ作戦成功です。

たった数十分の時間で、数百万円を値切る事ができました。

銀行もすんなり融資は通って、無事購入する事ができました

指値の具体的なテクニックについては不動産投資、指値をして値切る具体的な方法にまとめてあります。

今回、僕が1900万円で指値をした理由がわかると思いますので、ぜひ目を通して見て下さい。

不動産投資、指値をして値切る具体的な方法

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