不動産投資、２棟目は中古RCをフルローンで購入

１棟目を購入してから約１年、無事に２棟目を購入する事ができました。

最近色々あります。

医者としては、やはりコロナの動向が気になります。

不動産は、明らかに融資が閉まってきて、それでも買える人が消費税還付のミニバブルで築浅RCを買って行きます。

そんな中、現れた地方RC築17年ファミリー満室10.5%ほどの物件。買付入れました。融資打診中。

疲れますな…。

— Dr.ラス (@3n4rs) February 18, 2020

そういえば、朝イチで菓子折持って挨拶に伺いました🌅

社長「買付は死ぬほど入ってるけど、実際にここまで来たのはアンタが初めてだよ😎」

と、少し雑談も交えて話をしてきました。

あくまで「買付順、融資順ではなく、人の印象で選ぶ」との事。良い印象を与えられたと思いたい…！

— Dr.ラス (@3n4rs) February 22, 2020

2棟目、無事フルローン出ました。

長かった…コロナめ…。

1棟目と異なりオーバーローンではないので、税金や諸経費は手出しします。

法定耐用年数内融資にて、返済比率40％弱です。

年間家賃は600万弱になりますが、2倍は欲しい。

3棟目を睨みつつ、前に進みます。

— Dr.ラス (@3n4rs) June 13, 2020

 

２棟目、具体的なスペック

僕の２０代最後となるであろう、２棟目の不動産投資は、こんな感じです。

• 地方１棟アパート
• 築１７年
• 鉄筋コンクリート
• 市街化区域
• ２LDK×４室
• 駐車場敷地内８台
• 現在満室、年間家賃３４０万

売り出し価格３３００万円で、表面利回りは１０.３％でした。

今回は１棟目と異なり指値はせず、満額で買い付けを入れ、満額で購入しました。フルローンです。

鉄筋コンクリート造の割に規模が小さく、全室角部屋のファミリータイプで、駐車場が各戸２台あるという、珍しい物件です。

 

２棟目の立地

大通りから１本入ったところで、車で５分圏内に

• 公園
• 幼稚園
• 各会社の工場
• 大型商業施設

がある、いわゆる戸建てを買って住む人もたくさんいる、ファミリー向けの住宅地でした。

居住誘導区域内で、地盤も硬い、高台に位置しています。

 

不動産投資２棟目、具体的な探し方と吟味

この物件は、アッ○ホームという物件検索サイトに掲載されていました。

毎日自分のエリアは、朝晩と検索しているのですが、この物件は朝に掲載されているのを発見し、これは良いと思いすぐに資料請求、Googleマップでザッと外観を把握し、販売業者と連絡を密に取りました。

その日の夜には、アッ◯ホームからの掲載は消えていました。前日夜には載っていなかったので、その時間なんと半日です。

売主様は共同名義で物件を相続した方で、色々と面倒だからという事で売却の方針になったそうです。

ローカルの不動産仲介業者が専属専任で扱っていました。

 

この物件ですが

であり、積算価格自体は明らかに満額で購入しても問題ない物件です。

業者さんから後から聞いた話しによると、収益還元法で１０％になるよう、売り出し価格を決めたそうです。

さて次は、投資効率と安全性、キャッシュフローです。

下記のようになります。

物件価格：3,300万円
諸経費：200万円
借入金額：3,300万円
自己資金：200円
金利：固定1.15%（本来元金均等だが、ここでは簡易的に元利金等で計算する）
借入期間：30年

潜在総収入（GPI）
＝3,420,000円

空室率＝10%とし、差し引くと

実行総収入（EGI）
＝3,078,000円

運営費（Opex）＝10%とし、さらに差し引くと

営業純利益（NOI）
＝2,770,200円

年間負債支払額（ADS）
＝1,301,160円

税引き前年間手残り（BTCF）
＝1,469,040円

【投資効率】
キャップレート（NOI/物件価格）＝8,39%
ローン定数K%（ADS/ローン金額）＝3.94%
総収益率（FCR）＝NOI/総投資額＝7.91%
レバレッジ判定、FCR＞K%により、ポジティブレバレッジ

【安全性】
負債支払い安全率（DCR）＝NOI/ADS＝2.13
損益分岐稼働率（BE%）＝（Opex+ADS）/GPI＝47.0%

ローン期間が長い代わりに、元金の返済があまり進まないため、今回はオーバーローンではなくフルローンで良かったと思います。場合によっては１割頭金を入れる事も考えました。

やはりローンを長く組む際は、時間単位での元金返済が進まないため、借入額は抑えておきたい所です。

投入した金額は、諸経費で２００万円くらいです。

投資効率がよくキャッシュフローが出て、安全性が高く、積算評価も十分であるため、購入する事にしました。

 

不動産投資２棟目、具体的な交渉

この物件、１棟目とは異なり外壁がタイル張りのRCで、外壁は一切問題ありません。

特別物件にケチをつけるポイントがありませんでした（笑）。

また、アットホームから瞬間蒸発した事もあり、かなりの問い合わせが入っている物件だと思われます。

実際に問い合わせると

という感じで「転売業者らしき人」からも買い付けが入るくらい、安い物件だという事がわかりました。

しばらくしてメールが届き、資料を拝見。

菓子折りを持参して、地方の仲介業者まで足を運びました。

店構えは、昔ながらの業者さん。魚をくわえた、あの木彫りのクマが出迎えてくれました。

社長さんはパッと見７０歳くらい。もう地域に根付いた不動産業者として、３０〜４０年ここでやっているそうです。

という流れで、数日経過後に正式なご連絡を頂きました。

無理にでも休日に足を運んだ甲斐が、ありました。

 

不動産投資２棟目、コロナで融資遅延

無事買い付けが通り、次は融資です。

既に連絡していた某地銀さんからは

という回答を頂く事ができました。

融資資料を集め、事業計画書を作成している頃、世の中を賑わす「新型コロナウィルス」の文字。

あっという間に新型コロナウィルスは世界を席巻し、話題は持ちきりになりました。

当然、銀行の融資も余裕資金がある僕のような存在は後回しです。

緊急で資金が必要な飲食観光業への緊急融資で、銀行もいっぱいいっぱい。

それでも、我慢強く待ちました。ここでギャーギャー言っても、銀行の心象を悪くするだけですし、何より緊急融資が必要な方々への間接的な負担になりかねません。

今は、新型コロナウィルスで経営が危ぶまれている、生活が危ぶまれている人達への緊急融資を、優先してもらう時です。

家で筋トレして、１棟目の外壁塗装業者を探しながら、待ちました。

次は１号物件の外壁塗装やらないとだなあ…こればっかりは中々、腰が重い。

— Dr.ラス (@3n4rs) April 26, 2020

外壁塗装を本格的に準備へ。ネットと書籍で調べ回った所、まずは

１級技能塗装士の有無
足場を自社施工
屋根の塗装防水も同時に可能か

をHPでチェック。

こちらが出す条件としては

防水保証１０年
ラジカル塗料
３度塗り保証
工事スケジュールの明示

とします。

あと何かありますかね…？

— Dr.ラス (@3n4rs) June 7, 2020

結果、無事融資が通り、購入できる運びとなりました。

 

不動産投資、２棟目以降の戦略

２棟目の購入をもって

となりました。

インターネット広告業の収入と合わせると、年間キャッシュフローは１０００万円を超えるでしょう。返済が２６４万円ほどあるので、実際はもう少し少ないですけどね。

とりあえず

事は、達成できました。

自己資金は、本業とネット広告業の収入があるので、増加する一方です。

今後の戦略としては、ある程度キャッシュフローと手元のキャッシュが厚みを増したので、色々な戦略が取れます。

具体的には

などです。

今後それなりの金額でローンを長く組む場合、やはり人口増加が見込める地域に限定するべきでしょう。

個人的には、５０００万円がラインかなと思います。地方でも５０００万円以下ならそれなりに流動性があるように感じます。

仮に次、地方でローンを組む場合、ローン期間はそれなりに絞ろうと思います。キャッシュフローを出すためには自己資金が必要になりますが、手元のキャッシュが余って来ているので、それも可能です。

また、リフォーム力を上げたいので、自宅近くに僕のプラモデルになってくれるボロ戸建てが欲しいところです。

地方でボロボロのアパートを、現金一括買いして直して客付け、というのもやってみたいですね。

個人的には、まだ同エリアでの物件を増やし、ドミナント戦略で影響力を増やしたいと思っています。

都心の物件も、最近は見るようにしています。将来人口増加地域では、土地の価値が保全されやすいため、長期のローンを組んでも低リスクです。キャッシュフローを出すために、自己資金を厚めに入れる必要があります。

いずれにせよ、自己資金とキャッシュフローの厚みが増した事で、取れる戦略が増えました。飽きっぽい性格なので、ありがたいです。