皆さんこんにちは。
僕の不動産投資道ですが、長らく買えない日々が続いておりました。
長らく、と言っても1年くらいですが…
今回やっと前に進めそうです。
土地から新築木造アパートを建てます。
買えない時間が、愛育てるのか?
不動産は不思議です。
空室が出たり、新しい物件を買うと
とりあえずしばらくはもう、良いかな
という気持ちになります。
しかし、間が空いてくると
なんでも良いから、数字上に合う物件を買いたい…!
に変わってきます。
不思議ですね。
そんなこんなで、中々買えない日々が続きます。
1棟目、2棟目並みに「これは欲しい!」という物件が来ました。絶対欲しい。
急いで電話、来たよ融資内諾順。
銀行担当者にすぐメール、朝4時に担当者からのメール返信に感謝しつつ、内諾を祈ります。
ナンマイダブ。
— Dr.ラス (@3n4rs) February 14, 2021
満室時想定利回り33%、築古(とはいえ内装はめちゃ綺麗)のファミリー4戸が数百万円で売りに出た、というメールが来ました。
速攻で電話しましたが、もう売れてました。たった2時間。
良い物件は、本当にすぐに消えます😇
— Dr.ラス (@3n4rs) February 26, 2021
追加物件を買えない日々、諦めの悪い心
僕が思うに「諦めが悪い」というのは、何事にも成功につながる大事な要素だと思っています。
ご多分に漏れず、僕も本当に諦めが悪いです。
高校時代、医学部に合格したという事で在校生に向けた書いた合格体験記には「勝つまで努力を続ければ絶対に負けない、負けたのは努力が足りなかったから」みたいな、パワーで押すしか無いアホみたいな事を書いた記憶があります。が、本当にそう思っている部分もあります。
中古の3棟目がもうこれは買えないと判断した僕は、速攻でピボットしました。
3棟目、融資スピードで敗北。他の方が購入していきました。
僕の担当者が無能である可能性は置いといて、支店は変えられないので、我慢するしかない。
気持ちを切り替えて、木造新築をするべく建築会社と今週末に打ち合わせに行きます。次だ次。
— Dr.ラス (@3n4rs) March 4, 2021
戦略的ロスカットというやつです。
ダメなら次、数打ちゃ当たる。
女も事業も同じじゃい、という事で新築を考え始めます。
まずは建築費用を知らないと、どれくらいの土地を買えば良いかわからないわけで、建築会社をローラーする事にしました。
木造新築、1室34㎡(部屋+ベランダ)で、600万円/室の見積もり。数字上は悪くないように思える。
— Dr.ラス (@3n4rs) March 6, 2021
1社目、こんなもんでした。しかしこれだと、地方の賃料だと土地から新築は難しいと判断しました。
1室450〜500万にしたいですね。
そうすれば土地で1室250万いけるので、6室として1500万、150㎡として㎡単価10万円くらいの土地を探せば良い計算になります。
— Dr.ラス (@3n4rs) March 7, 2021
1室の面積を小さく、建築費用をもう少し安く。
土地は坪で20〜25万円くらいの土地を、探し始めます。
新築木造アパートを建てるのに、必要な土地を探せ
今回、新築木造を建てるにあたって
- トータルで5000万円くらい
- 頭金1割、諸経費自己負担で、1000万円弱の現金を吐き出す
- なるべく新しい銀行と取引開始
- 返済比率は22年ローンで50%以下
を目標としました。
この条件で返済比率を10%以下にするには、最低でも利回り9%、可能なら10%は欲しいという逆算結果になりました。
近くの信金に、決算書と資産背景、履歴書などを持ってアタックし、開拓しました。
信金としては

と言ってくれる、優秀そうな担当者に運良く当たったので、その方に任せる事にします。
そして、概ねのエリアを決めます。
まず、その信金の支店エリア内である事。
そして、長期的に需要が確保されるエリアである事。
この2つの条件をクリアした上で、トータル5000万円くらいで、返済比率50%以下の物件を建てなければなりません。
まず、土地の相場を調べました。
ザッと土地の相場が頭に入ったところで、次に様々なエリアの不動産屋に連絡をし、賃料を調査した上で、土地の相場に対して賃料が取れそうなエリアを探します。
結果的には
色々考えた結果、製造業エリアに、木造アパート1LDKで新築計画を進める事としました。
日本の製造業は、これからも残り、婚姻率は下がり一人暮らしの割合は高止まりする、という未来予測に借金してベットです。
— Dr.ラス (@3n4rs) March 17, 2021
という方向になり、JR駅徒歩4分に、坪20万円くらいの土地を見つける事になります。
土地を見つけたら、建築会社を決める
土地は見つかりましたので、今度は建築会社のドサ周りです。
電話で15社、うち5社まで絞って、有給1日で5社アポを取って回りました。
結果…
有給使って、建築会社ドサ周り。本日の最も良かった会社は、社員5人の工務店。
提示額は木造建築単価16万/㎡で、屋根はガルバ鋼板、三層断熱、外壁はパワーボード。バルコニー削れば、もう少し下がりそう。
JR駅徒歩4分、利回り9〜10%の推定です。
社長の見た目はプレ◯ンス風味です。 pic.twitter.com/3S2sPYYhm1
— Dr.ラス (@3n4rs) March 18, 2021
となります。
ちなみに建築単価は、もう少し下がって、14万円くらいになりそうでした。
新築の利回りをグッと下げてくる存在、それは消費税。
4000万の建築費で4400万円必要なの、全てが狂うからやめてほしい(笑)
— Dr.ラス (@3n4rs) March 19, 2021
新築アパート、仮の図面と間取りと相場家賃を確認。利回り10%くらいになりそうなので、土地を買い付け。
土地は5%引きで着地。ハウスメーカーとの引き合いもあり、それほど値下げできず。駅近で買値=路線価なので、良しとします。
複数社に図面、建築費用を出してもらい待機している段階です。
— Dr.ラス (@3n4rs) March 30, 2021
土地を買う事を決めてからも、念のため2社に相見積もりしてもらいました。
が、最初の工務店が仕事が早く、安く、レスポンスも良いので、そちらに決めました。
銀行担当者とは連絡を密に
同時に、銀行の方にも定期的に進捗を伝えます。
信金に新築の件で電話。
頭金1割、金利1%以下、法廷耐用年数内融資ならほぼ確約できると即答。利回り10%ならほぼ返済比率50%の水準です。
有給使って開拓した甲斐がありました。
あとは建築費用を削減するのと、図面を洗練させるだけです。やってみよう。
— Dr.ラス (@3n4rs) April 1, 2021
頭金、金利、融資年数、利回りで返済比率が決まります。
不動産投資の半分は銀行次第で決まりますから、そこをキチンと抑えておくことは、非常に重要です。
この新築が完成すれば、法人は年間家賃1100万円、事業年収600万円、銀行返済500万円、単純収支で年収1200万円になります。
医者1人分。僕の分身です。
— Dr.ラス (@3n4rs) April 1, 2021
医者の年収って、確か平均で大体1200万円くらいですよね。
同じ年収を稼ぐ法人を作ることができる、と思うと、ワクワクしてきたのを覚えています。
そして火災保険の件で、値上がりと契約年数の制限がかかるというニュースを見た僕は、すぐに確認を取りました。
新築アパート、火災保険の確認。
秋から最長で5年申し込みになるので、10年申し込みは今のうち。
100%火災保険料は値上げするので、長期で組みます。
— Dr.ラス (@3n4rs) April 6, 2021
今年中に完成するなら、10年契約でイケる事も確認しました。
将来の不確定要素に対するリスクヘッジは、重要です。
そして、土地の売買契約へ。
手付金、いきます。 pic.twitter.com/xBULxVyrCV
— Dr.ラス (@3n4rs) April 14, 2021
無事、売買契約を締結しました。
あとはプランを洗練させて、銀行に持っていくだけ。
土地から新築の不動産投資に、必要なスキル
不動産投資に必要なスキルとして、最低限の知識や計算、勇気や判断速度などは当然必要です。
今回、土地から新築をやってみて思ったのは
最終的に必要なのはマネジメント力だな
という事です。
浅く広くで良いから、全体に目を行き渡らせて、全てが潤滑に動けるように手配する。
広い視野、高いアンテナ、素早くて正確な情報発信。
これらが必要です。
銀行、土地の売主、土地の仲介業者、建築会社、設計士、管理を任せる予定の会社、少なくとも彼ら6人を、うまく動かすマネジメント力が必要です。
どこかが欠けたり、摩擦が起こってしまうと、全てがストップします。
このスキルを持っているかどうかは、割と個人に依存すると思います。
複数の人間の利害関係が絡み合った上での、チーム運営、マネジメント。
これをしなければ、土地から新築アパートには辿り着かないのだと、実感しました。
同時にこれは1つの参入障壁だとも、思いました。だからこそ向こう側に、まだ旨味が残っているわけですね。
新築木造PJを阻む者、現る
そして、ここにきてまさかの壁が現れます。
木材価格の高騰…!
木材価格高騰!新築アパートに暗雲?乞うご期待😭😭 pic.twitter.com/7EA4vsKBBF
— Dr.ラス (@3n4rs) April 7, 2021
なんという事でしょうか。
それでも僕は、前に進みます。まあやってやれん事は無いでしょう(知らんけど)。
つづく