3棟目、新築木造PJスタート!

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皆さんこんにちは。

僕の不動産投資道ですが、長らく買えない日々が続いておりました。

長らく、と言っても1年くらいですが…

今回やっと前に進めそうです。

土地から新築木造アパートを建てます。

 

買えない時間が、愛育てるのか?

不動産は不思議です。

空室が出たり、新しい物件を買うと

とりあえずしばらくはもう、良いかな

という気持ちになります。

しかし、間が空いてくると

なんでも良いから、数字上に合う物件を買いたい…!

に変わってきます。

不思議ですね。

そんなこんなで、中々買えない日々が続きます。

 

追加物件を買えない日々、諦めの悪い心

僕が思うに「諦めが悪い」というのは、何事にも成功につながる大事な要素だと思っています。

ご多分に漏れず、僕も本当に諦めが悪いです。

高校時代、医学部に合格したという事で在校生に向けた書いた合格体験記には「勝つまで努力を続ければ絶対に負けない、負けたのは努力が足りなかったから」みたいな、パワーで押すしか無いアホみたいな事を書いた記憶があります。が、本当にそう思っている部分もあります。

中古の3棟目がもうこれは買えないと判断した僕は、速攻でピボットしました。

戦略的ロスカットというやつです。

ダメなら次、数打ちゃ当たる。

女も事業も同じじゃい、という事で新築を考え始めます。

まずは建築費用を知らないと、どれくらいの土地を買えば良いかわからないわけで、建築会社をローラーする事にしました。

1社目、こんなもんでした。しかしこれだと、地方の賃料だと土地から新築は難しいと判断しました。

1室の面積を小さく、建築費用をもう少し安く。

土地は坪で20〜25万円くらいの土地を、探し始めます。

 

新築木造アパートを建てるのに、必要な土地を探せ

今回、新築木造を建てるにあたって

  • トータルで5000万円くらい
  • 頭金1割、諸経費自己負担で、1000万円弱の現金を吐き出す
  • なるべく新しい銀行と取引開始
  • 返済比率は22年ローンで50%以下

を目標としました。

この条件で返済比率を10%以下にするには、最低でも利回り9%、可能なら10%は欲しいという逆算結果になりました。

近くの信金に、決算書と資産背景、履歴書などを持ってアタックし、開拓しました。

信金としては

先生であれば、新築アパートで頭金1割と諸経費自己負担していただければ、いけますね

と言ってくれる、優秀そうな担当者に運良く当たったので、その方に任せる事にします。

そして、概ねのエリアを決めます。

まず、その信金の支店エリア内である事。

そして、長期的に需要が確保されるエリアである事。

この2つの条件をクリアした上で、トータル5000万円くらいで、返済比率50%以下の物件を建てなければなりません。

まず、土地の相場を調べました。

ザッと土地の相場が頭に入ったところで、次に様々なエリアの不動産屋に連絡をし、賃料を調査した上で、土地の相場に対して賃料が取れそうなエリアを探します。

結果的には

という方向になり、JR駅徒歩4分に、坪20万円くらいの土地を見つける事になります。

 

土地を見つけたら、建築会社を決める

土地は見つかりましたので、今度は建築会社のドサ周りです。

電話で15社、うち5社まで絞って、有給1日で5社アポを取って回りました。

結果…

となります。

ちなみに建築単価は、もう少し下がって、14万円くらいになりそうでした。

土地を買う事を決めてからも、念のため2社に相見積もりしてもらいました。

が、最初の工務店が仕事が早く、安く、レスポンスも良いので、そちらに決めました。

 

銀行担当者とは連絡を密に

同時に、銀行の方にも定期的に進捗を伝えます。

頭金、金利、融資年数、利回りで返済比率が決まります。

不動産投資の半分は銀行次第で決まりますから、そこをキチンと抑えておくことは、非常に重要です。

医者の年収って、確か平均で大体1200万円くらいですよね。

同じ年収を稼ぐ法人を作ることができる、と思うと、ワクワクしてきたのを覚えています。

そして火災保険の件で、値上がりと契約年数の制限がかかるというニュースを見た僕は、すぐに確認を取りました。

今年中に完成するなら、10年契約でイケる事も確認しました。

将来の不確定要素に対するリスクヘッジは、重要です。

そして、土地の売買契約へ。

無事、売買契約を締結しました。

あとはプランを洗練させて、銀行に持っていくだけ。

 

土地から新築の不動産投資に、必要なスキル

不動産投資に必要なスキルとして、最低限の知識や計算、勇気や判断速度などは当然必要です。

今回、土地から新築をやってみて思ったのは

最終的に必要なのはマネジメント力だな

という事です。

浅く広くで良いから、全体に目を行き渡らせて、全てが潤滑に動けるように手配する。

広い視野、高いアンテナ、素早くて正確な情報発信。

これらが必要です。

銀行、土地の売主、土地の仲介業者、建築会社、設計士、管理を任せる予定の会社、少なくとも彼ら6人を、うまく動かすマネジメント力が必要です。

どこかが欠けたり、摩擦が起こってしまうと、全てがストップします。

このスキルを持っているかどうかは、割と個人に依存すると思います。

複数の人間の利害関係が絡み合った上での、チーム運営、マネジメント。

これをしなければ、土地から新築アパートには辿り着かないのだと、実感しました。

同時にこれは1つの参入障壁だとも、思いました。だからこそ向こう側に、まだ旨味が残っているわけですね。

 

新築木造PJを阻む者、現る

そして、ここにきてまさかの壁が現れます。

木材価格の高騰…!

なんという事でしょうか。

それでも僕は、前に進みます。まあやってやれん事は無いでしょう(知らんけど)。

つづく

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