勤務医でありながら、マンションを購入したい。
子供がある程度大きくなったから、一戸建てか広めのマンションを買うか迷う。
結婚して子供がいる勤務医であれば、自宅を購入する事が視野入ってくると思います。
しかしながら、一体どれくらいの金額のマンション、自宅を購入すれば良いか、わからないのではないでしょうか。
どれくらいの金額のマンションを買うと、家計はどうなるのか？
価格別で見てみましょう。
勤務医のマンション、自宅の購入シミュレーション、金額の算出方法
これからのシミュレーションは、以下の条件で行います。
- 金利は１％
- 返済期間は３５年
- 頭金無し
- 元利均等返済
また、月々の支払い（家賃相当額）は以下の合算とします。
- マンション購入価格（金利含む）
- 修繕積立金、管理費
- 固定資産税（月割り）
- 駐車場代
修繕積立金、管理費は簡単のために一般的な値である５万円/月とします。
ただし、マンションの価格が上がればこれらの費用は上がるため、少し傾斜をつけます。
駐車場代は、簡単のために１.５万円/月とします。
固定資産税については、公示価格の７０％がマンションの固定資産税評価額として一般的です。
固定資産税評価額に対して、その１.７％（固定資産税の税率は１.４％、都市計画税が０.３％）が毎年支払われる固定資産税です。
これらの条件により、価格別で毎月の支払額（家賃相当額）を算出します。
本来ならば物件価値の目減りとともに固定資産税が下がり、建物の老朽化とともに修繕積立金は増額されます。
ここでは簡単のためにこれらは相殺されると過程します。つまり時系列での固定資産税減額、修繕積立金増額は無視します。
さらに
- 住宅ローン減税
による、実質上のプラスキャッシュフローが生まれます。
これは年収、購入した物件の金額、返済計画にも依存しますので一概に言えませんが、多くの医師は最大値である「年４０万を１０年」もらえると仮定します。
これは３５年で月平均に直すと、０.９５万円/月という計算になります。
お金は時系列という概念が加わると金利が関わってくるので、正確な値ではありませんが、ここではこの仮定のまま話を進めます。
勤務医のマンション、自宅購入にあたって確認すべき事項
上記で算出した額が
- 自分の毎月の収入に比してどれくらい占めているのか？
で「購入可能なマンション価格」を決定しましょう。
一般的に、家賃は月収の３０％以下にしろと言われています。
しかしながら、個人的にはそれは結構高いと思っていて、資産形成を今後していくつもりがあるなら２０％以下に抑えた方が良いでしょう。
今回は、毎月の手残り収入に対して「家賃相当額が占める割合」別で以下のような判定とします。
２０％以下…グリーン
２０〜３０％…イエロー
ー購入可能の壁ー
３０〜４０％…レッド
４０％以上…ブラック
トリアージみたいになってしまいました（笑）
３０％以下になるグリーン、イエローは購入可能という事にします。
これは結構保守的なラインですが、資産形成をするならば現実的な数字です。
さて、忘れてはならない確認事項が自分の年収です。
特に「税引後の手残り収入」が重要です。
収入、結婚の有無、子供の人数などによって手残り収入は異なるでしょう。去年の確定申告書を手元に用意して下さい。
ダブルインカムの場合、計算が若干異なりますが、簡単のために２人の合算した年収で計算しましょう。
簡易的な「年収：手残り収入の対応表」は下記の通りです。
年収１０００万→手残り７２８万
＝６０.６万/月年収１２００万→手残り８５６万
＝７１.３万/月年収１５００万→手残り１０２３万
＝８５.２万/月年収１８００万→手残り１１８７万
＝９８.９万/月年収２０００万→手残り１２９９万
＝１０８.２万/月年収２５００万→手残り１５６０万
＝１３０万/月年収３０００万→手残り１８０５万
＝１５０万/月
それでは始めましょう。
勤務医が４０００万の自宅マンションを買ったら
ローン計算によると毎月の返済額は１１.２万円です。
固定資産税は、評価額が公示価格の７割だとするならば２８００万、その１.７％（固定資産税の税率は１.４％、都市計画税が０.３％）なので
２８００万×１.７/１００＝４７.６万/年
です。月平均にすると３.９６万円です。
駐車場代、修繕積立金および管理費（この場合は３万/月とします）をプラスすると、毎月の家賃相当額は
１１.２＋３.９６＋３＋１.５ー０.９５
＝１８.７１万円
です。
年収１０００万の家計は、毎月の手残り収入の３１％になります。レッドです。
年収１２００万の家計は、毎月の手残り収入の２６％になります。イエローです。
年収１５００万の家計は、毎月の手残り収入の２２％になります。イエローです。
年収１８００万の家計は、毎月の手残り収入の１９％になります。グリーンです。
これ以上の年収は全てグリーンです。
はい。
という事で、普通の勤務医を普通にやっている年収１２００万以上の世帯であれば、４０００万円までなら購入可能だと思います。
また、年収６００万×２人でも達成可能でしょう。
勤務医が５０００万の自宅マンションを買ったら
ローン計算によれば、毎月の返済額は１４.１万円です。
固定資産税は、年間５９.５万円、４.９５万円/月です。
駐車場代、修繕積立金および管理費（この場合は４万円/月とします）をプラスすると、毎月の家賃相当額は
１４.１＋４＋４.９５＋１.５ー０.９５
＝２３.６０万円
です。
年収１０００万の家計は、毎月の手残り収入の３９％になります。レッドです。
年収１２００万の家計は、毎月の手残り収入の３３％になります。レッドです。
年収１５００万の家計は、毎月の手残り収入の２８％になります。イエローです。
年収１８００万の家計は、毎月の手残り収入の２４％になります。イエローです。
年収２０００万の家計は、毎月の手残り収入の２２％になります。イエローです。
年収２５００万の家計は、毎月の手残り収入の１８％になります。グリーンです。
年収３０００万の家計は、毎月の手残り収入の１６％になります。グリーンです。
５０００万円に到達すると、年収１２００万の勤務医×専業主婦では購入不可能になりました。
とはいえ年収１５００万ならクリアですから、このラインを突破するのはそれほど難しく無いでしょう。
勤務医が６０００万の自宅マンションを買ったら
ローン計算によると毎月の返済額は１６.９万円です。
固定資産税は、年間７１.４万円、５.９５万円/月です。
駐車場代、修繕積立金および管理費（ここから先は５万円/月とします）をプラスすると、毎月の家賃相当額は
１６.９＋５＋５.９５＋１.５ー０.９５
＝２８.４０万円
です。
年収１２００万の家計は、毎月の手残り収入の４０％になります。ブラックです。
年収１５００万の家計は、毎月の手残り収入の３３％になります。レッドです。
年収１８００万の家計は、毎月の手残り収入の２９％になります。イエローです。
年収２０００万の家計は、毎月の手残り収入の２６％になります。イエローです。
年収２５００万の家計は、毎月の手残り収入の２２％になります。イエローです。
年収３０００万の家計は、毎月の手残り収入の１９％になります。グリーンです。
いかがでしょう。世帯年収１８００万以上じゃないと難しいという結果です。
１馬力ならそこそこバイトを頑張らないと、勤務医では難しいラインです。
ここが勤務医１馬力の限界でしょう。
勤務医＋看護師とか、パートナーの年収が３００〜４００万あるのなら、このラインを突破するのは容易でしょう。
勤務医が７０００万の自宅マンションを買ったら
ローン計算によると毎月の返済額は１９.７万円です。
固定資産税は、年間８３.３万円、６.９４万円/月です。
駐車場代、修繕積立金および管理費をプラスすると、毎月の家賃相当額は
１９.７＋５＋６.９４＋１.５ー０.９５
＝３２.１９万円
です。
年収１５００万の家計は、毎月の手残り収入の３８％になります。レッドです。
年収１８００万の家計は、毎月の手残り収入の３３％になります。レッドです。
年収２０００万の家計は、毎月の手残り収入の３０％になります。イエローです。
年収２５００万の家計は、毎月の手残り収入の２５％になります。イエローです。
年収３０００万）の家計は、毎月の手残り収入の２１％になります。イエローです。
徐々に厳しくなってまいりました。
世帯年収２０００万以上。勤務医を普通に続ける限り、パートナーの協力が必要な領域に入ってきました。
パートナーの年収も５００万程度あると安心です。
逆に医師×医師という、医師同士のカップリングならばまず到達しているでしょう。
勤務医が８０００万の自宅マンションを買ったら
ローン計算によると毎月の返済額は２２.５万円です。
固定資産税は、年間９５.１万円、７.９３万円/月です。
駐車場代、修繕積立金および管理費をプラスすると、毎月の家賃相当額は
２２.５＋５＋７.９３＋１.５ー０.９５
＝３５.９８万円
です。
年収１５００万の家計は、毎月の手残り収入の４２％になります。ブラックです。
年収１８００万の家計は、毎月の手残り収入の３６％になります。レッドです。
年収２０００万の家計は、毎月の手残り収入の３３％になります。レッドです。
年収２５００万の家計は、毎月の手残り収入の２８％になります。イエローです。
年収３０００万の家計は、毎月の手残り収入の２４％になります。イエローです。
普通の勤務医では難しいレベルに来ました。
この金額のマンションを購入するのなら、パートナーの年収も１０００万を超える必要がありそうです。
勤務医同士の夫婦で、１５００万＋１０００万なら、まだいけますね。
勤務医が９０００万の自宅マンションを買ったら
ローン計算によると毎月の返済額は２５.４万円です。
固定資産税は、年間１０７.１万円、８.９３万円/月です。
駐車場代、修繕積立金および管理費をプラスすると、毎月の家賃相当額は
２５.４＋５＋８.９３＋１.５ー０.９５
＝３９.８８万円
です。
年収１８００万の家計は、毎月の手残り収入の４０％になります。ブラックです。
年収２０００万の家計は、毎月の手残り収入の３７％になります。レッドです。
年収２５００万の家計は、毎月の手残り収入の３１％になります。レッドです。
年収３０００万の家計は、毎月の手残り収入の２７％になります。イエローです。
勤務医の限界です。
この領域に勤務医が到達するのは、難しいかもしれません。
田舎で相当給料の高い地域で、医師同士の夫婦ならば、達成できるかもしれません。
そんな田舎に、こんなマンションがあるのかという話にはなりますが…。
やはりここから先は、開業医クラスじゃないと医者には無理そうですね。
家計タイプ別、勤務医が購入して良い自宅マンションの額は
以上の結果を簡単にまとめてみます。
- 勤務医１馬力なら、５０００万円までは大丈夫
- ６０００万円で勤務医１馬力なら、そこそこバイトを頑張る必要あり
- パートナーが一般企業や公務員なら、６０００万円は問題無し
- 看護師やある程度給料がある場合は、７０００万も可能
- 医師同士の場合、８０００万円までは問題無し
- ９０００万円以上は、普通の勤務医には難しい
いかがでしょうか。
今回はあくまで「家賃相当額が手残り収入の３０％以下」という条件で算出しました。
個人的には結構現実的な数字だと思いますが、人によっては保守的な数字だと思う人もいるでしょう。
ただ、このラインを守れば家計はまず圧迫されない、というラインがこれです。
ちなみに僕は２０１８年、年収１６００万でしたが、住んでいる家の家賃は１０万円です。
病院が半額支払ってくれるので、実質５万円。
今の僕にはこれで十分です！
また税金対策、節約をなるべく行った上で家計のキャッシュフローを改善する事も重要です。
本当に豊かな生活を送りたいのならば、見栄にお金を使うのではなく、キチンとした計算に基づく合理的な判断をしましょう。
