先日、久しぶりに物件の内見に行きました。
いわゆる「築古の土地値」物件です。
「築古×土地値」物件を内見
僕が内見した築古土地値物件のスペックです。
- 地方１棟
- 築２９年
- 軽量鉄骨造
- 市街化区域
- 駅徒歩１５分
- ２LDK×２室
- 全空室
- 上下水道
- 駐車場３台（軽自動車なら４台）
- 販売価格１１００万円
- 土地の路線価９００万円
- 利回り不明
売主様は地主の方で、終活目的の売却でした。
固定資産税評価は建物が一応１５０万円ほど。
ファミリー層に需要のある地域で、間取りと需要もマッチしています。
外壁のチョーキングも無く、部屋は多少リフォームが必要ですが、水周りが問題なく、使えそうでした。
リフォームとしては
- クロス張替え
- クッションフロア張替え
- キッチンにリメイクシート
- 和室の畳をプラスチック製に
- エアコン投入（ガス屋さん経由）
くらいで行けそうです。
１室５５０００円、敷金礼金１ヶ月分で募集して１年前は埋まったとの事でした。
敷金・礼金ゼロにして、１室６００００円では貸せそうです。
満室時想定１４４万/年、７００万〜８００万くらいに指値が効けば利回りは２０％程度で、悪くない物件かもしれません。
仲介業者の方の事務所に行き、値段交渉となりました。
人気地域の「築古×土地値」は注意しよう
という事で、まだまだ使えそうな建物は壊されて、土地として売られてしまう事に。
今回得られた教訓は
- 人気地域の「築古土地値」は、土地として簡単に売れてしまう！
という事でした。
当たり前なんですけど、なぜかそれが頭にありませんでした。
ましてや僕の競合になり得るとは…。
不動産投資における「築古×土地値」の優位性
不動産投資において「築古×土地値」物件の優位性は
バランスシートが良くなる
事にあります。
簿価で９００万円の土地、固定資産税評価額で１５０万円のアパートを、合計７００万円でローンを組んで購入できれば
資産＝１０００万円
負債＝７００万円
純資産＝３００万円
というバランスシートになり、購入しただけで純資産が増加します。
さらにキャッシュフローも生む事ができれば、最高です。
このような「築古×土地値」物件は、自己資金を投入してでも購入して良いと思います。
不動産投資における「築古×土地値」を購入するタイミング
不動産投資において「築古×土地値」物件を購入するタイミングは
バランスシートを改善したい
時です。
投資の初期段階では、やはり
債務超過になら無い範囲でキャッシュフローが出る
事が大事です。
いくらバランスシートが良くても、キャッシュフローが出なければそこから先は自己資金の投入が必要になるからです。
ROEを下げないためには、自己資金投入も抑えるべきです。
逆にいえば、ある程度キャッシュフローが回っていて
そろそろバランスシートを良くしたいな
と思った時に、築古×土地値物件を購入するのはアリだと思います。
僕が「築古×土地値」をアリだと思った理由
僕は法人を所有していますが、１棟目のキャッシュフローは一応回っていて、かつ自分のビジネス自体もまわっています。
不動産熱が高まっている今、大きな賭けに出るのはいささか気が引けますよね。
こういった環境で「築古×土地値」物件を購入するのは
- バランスシートを毀損しない
- 銀行からの信用余力を維持
- セルフリフォームで大家力アップ
という、３つの大きなメリットがあるので、僕としてはアリだと思っていました。
築古×土地値物件は、売却時には「土地として同程度の価格で売却できる」わけなので、売却時には「実需」は味方になります。
しかしながら、購入時には「実需」が敵になります。
築古×土地値物件を購入検討する際、あまりにもキツい指値や条件交渉は効かない事が多いので
指値をして美味しい物件へと作り変えよう
と思っていると、購入できません。
