確実に稼げる不動産投資が存在しない理由

投稿日:

不動産の相談をされた時に、よく聞く言葉があります。

それは

業者には「確実に稼げる不動産投資だから」と言われた

というような、類です。

冷静に考えれば、確実に稼げる投資案件があるならば、業者があなたに情報を教えるわけがありません。業者の親しい友人や家族なら、あり得るかもしれませんが。

しかしながら、それでも「絶対に儲かる」と強く押されて、不動産投資を始めてしまう人は一定数います

スポンサーリンク

 

確実に稼げる不動産投資が存在しない理由

先に答えを言っておくと、確実に稼げる不動産投資は存在しません

僕も不動産投資を行なっていますが、最終的に儲かるかどうかは、わかりません。

不安を抱えたまま、何千万という借金を抱えています。

その理由は単純明快で

  • 不動産投資は「最後にいくらで売却できたか」で投資成績が決まるから

です。

不動産投資は

  1. 賃料というインカムと
  2. 最終的に売却した時のキャピタル

という、2つの収益ポイントがあります。

不動産投資で稼げるかどうか、という判定は

インカム+キャピタルー(購入金額+諸費用)>0

という数式を満たすかどうか、です。

この際の諸費用には

  • 税金
  • 管理費
  • リフォーム代
  • 大規模修繕代

などが含まれます。

そしてこの数式は、時系列的には未来、物件を売却したタイミングでしか判定できません。

なぜならば、インカムとキャピタルが「未来」の数値であるためです。

仮に20年のローンを組んだなら

  • 10年後のインカムがいくらか
  • 15年後のキャピタルがいくらか

は、完全に未来の予測ですので、それは神様にしかわかりません。

家賃だって下がったり上がったりします。

地価も変動しますし、建物を解体する費用だって変動します。

未来にいくらの費用がかかるかは、わからないはずなんです。

概ねの人口動態や、周辺賃料相場、金利、インフレ率といったマクロ経済指標から、流れを「推定」する事はできますあくまで推定に過ぎませんので、上記の数式を満たすかどうかは、その時にならなければわからないわけです

平たく言ってしまえば「現時点」では、自分の不動産投資案件が「この数式を満たすかどうか」は、確実にわからない

数式の判定が現時点で判定不能ならば、現時点で「確実に稼げる不動産投資」と言える案件は、存在しない

以上から、確実に稼げる不動産投資は、確実にに存在しません。

だからこそ、業者は売買仲介をして「確実に手に入る仲介手数料」を目指します

 

利回り20%×5年=確実に稼げる不動産投資か?

では、超高利回り物件の場合はどうでしょうか。

例えば、利回り20%の不動産投資を5年続ければ、理論上は100%を達成し元本回収できます。

これは「確実に稼げる不動産投資」でしょうか。

答えはノーです

これを売却した人の気持ちとしては、もし確実に稼げるなら、売却なんてしないはずです。

それでも売却したのには、理由があるはずです。

例えば

  • 物件に大きな瑕疵がある
  • 周辺人口が一気に減る(工場の移転など)

などです。

この場合は

  • 瑕疵を修繕するのに多額のお金が必要
  • 現況賃料を5年維持するのは不可能

という将来予測が立っているわけで、「確実に稼げる不動産投資」とは程遠い事が想定されます。

利回り20%物件の場合は「その利益率を5年維持する事」と「5年後に0円でも良いから誰かに売る事」が、難しいかもしれない、というわけです。

しかし中には

  • 急に現金が必要になり、売却を優先した
  • 相続がらみの案件で、売却を急いでいる

などの理由で、割安価格で売却される時があります。

この場合は、今後5年のインカムもキャピタルも毀損しない可能性が高い、つまり「ほぼ確実に稼げる不動産投資」である可能性が、あります。

中には美味しい案件もある、という事です
僕も1棟目は終活案件、2棟目は相続案件です

 

確実に稼げる不動産投資は存在しないが…

確実に稼げる不動産投資は存在しません。

しかしながら「かなりの確率で稼げる不動産投資」は存在します。

投資は確率論、期待値によって判断されるべきですが、不動産投資の場合は上記の通り「未来の変数」を多分に含むため、正確な予測はできません。

不動産投資とは

自分の期待値計算を信じて数千万の借金を抱え、成功かどうかわからないまま20年、30年の年月を抱え込む

という投資です。

心理的な参入障壁は、かなり高いと言えます

だからこそ、旨味のある不動産投資案件にありつく事ができ、だからこそ不動産投資で財を成している人もいるわけですね。

スポンサーリンク

よく読まれる記事

1

僕は記事執筆時現在、20代の若手の勤務医です。 総資産は約4000万円、純資産が約2000万円で、負債が約2000万円です。 実質的には負債をいつにでもゼロにできるので、非常に健全なバランスシートです。 単なるフツーの勤務医で、とりあえず20代のうちにここまで到達する事ができました。 今回は、僕が思 ...

2

僕はクレジットカードというものが大好きで、大学時代からヘビーユーザーです。 なぜならば非常に効率的でお得な決済方法だからです。 決済すれば概ね1〜2%のポイントが勝手につきます。 飲み会などでまとめてクレジット払いにすれば「現金」を集める事ができるので、ATMや銀行に行く手間が省けます。 またクレジ ...

3

医者をやってると、頭が痛いのが「税金」です。 当直、残業、休日回診、身を粉にして働いても結局手元に残るのは60〜70%という先生は多いのではないでしょうか。 はっきり言って、やる気が削がれてしまいますよね。 なるべく支払う税金を減らしたい、と思うのは普通のこと。 では具体的に、普通の医者が普通にでき ...

4

最近、強く思う事があります。 医師のバイト・転職支援会社が多過ぎて、何が何だかわからない、と。 僕も色々なサイトに登録、使いました。 今もチマチマとバイトをし小銭を稼いでいるので、文句は言えません。 しかしながら そういえばこの日空いているから、バイトしようかな と思って探すには、あまりにも多過ぎて ...

5

医師という職業は中々珍しい事に、ほぼ全員確定申告をする必要があります。 なぜならほとんどの勤務医はバイトをし、常勤先以外の病院からバイト代をもらうからです。 確定申告をしなければならない医師は 年間20万以上のバイト代を別の病院からもらっている 年収が2000万を超える のうち、どれか1つ以上満たす ...

-不動産投資メモ

Copyright© お金の外来 , 2020 All Rights Reserved.