先日このようなツイートをしました。
若手医師は
バイト頑張って1000〜2000万貯める
それを信用に2000〜3000万を引っ張って不動産を買う（IRR＝3%以上、年間手残り80万くらい）
手持ち資金2000万のうち1000万を株で5%運用する、税引き後で40万を貰う
これでとりあえず、年間120万（10万円/月）のキャッシュフロー。
まずここから。
— Dr.ラス@お金の外来 (@3n4rs) December 14, 2019
結構反響が大きかったため、１つの記事に情報をまとめました。
勤務医は３５歳でセミリタイアできるのか
そもそも単なる勤務医が３５歳でセミリタイアできるのか、という疑問が皆さんの頭の中にはあると思います。
仰る通りです。想像できないはずです。
結論から言うと、可能です。
僕はまだ２０代（記事執筆時）ですので、その年齢にもセミリタイアの領域にも達していませんが、このままいけば３５歳でセミリタイアできるな、という事を強く実感しています。
勤務医のセミリタイアの条件
勤務医のセミリタイアとは
- 医師として好きな時に好きなように好きなだけ働ける状態
と仮定します。
その状態を完成させるためには
- 労働以外の収入が、年間１０００万円以上（手残り）ある
- 無借金
としましょう。
最悪、医師として全く働かなくても月１００万円弱はもらえます。
勤務医として週２〜３、年収１０００万程度で働けば、合計年収は２０００万円です。
都心部在住ならば、働いて追加の収入がないと厳しいですが、地方ならもう好きにしてくれ、って感じの水準です。
勤務医が３５歳でセミリタイアするまでのシミュレーション
時系列をおって、シミュレーションしてみます。
結婚、子育てによってあまり動けない時期がある事も考慮してシミュレートします。
勤務医２８歳（セミリタイア７年前）
投資を始める前。低く見積もって、労働収入から得られる余剰資金は５００万/年と仮定します。
BS
流動資産２０００万円
固定資産０円負債０円
純資産２０００万円CF
労働収入１５００万円
勤務医２９歳（セミリタイア６年前）
不動産を購入（２０００万円、IRR＝３%）。現金のうち一部を株式に移行。
減価償却分を簿価に計上するのが面倒なので、省略。
BS
流動資産２５００万円（株式含む）
固定資産２０００万円負債２０００万円
純資産２５００万円CF
労働収入１５００万円
配当収入４０万円
家賃収入６０万円（税引後、返済後手残り）
勤務医３０歳（セミリタイア５年前）
労働収入で５００万、配当と家賃で１００万円が純資産として積み上がりました。
似たような不動産を追加購入。合計２棟。
不動産の家賃収入に対する返済は、年間１００万円とします（返済の年間１００万円も純資産として積み上がります）。
２０万円/月のスモールビジネスを開始。初年度は年間１００万円の利益だとします。
BS
流動資産３１００万円（株式含む）
固定資産４０００万円負債３９００万円
純資産３２００万円CF
労働収入１５００万円
配当収入４０万円
家賃収入１２０万円（税引後、返済後手残り）
事業収入１００万円（税引後手残り）
この時のスモールビジネスに関しては、ストックビジネスを強く推奨します。
勤務医３１歳（セミリタイア４年前）
労働収入で純資産が５００万追加、他２６０万円が純資産として積み上がりました。
さらに、年間返済１００万円×２物件で２００万円返済が進み、純資産として積み上がりました。
似たような不動産を追加購入。合計３棟。
追加で１０００万円、株式に変更し配当金増加。
BS
流動資産３８６０万円（株式含む）
固定資産６０００万円負債５７００万円
純資産４１６０万円CF
労働収入１５００万円
配当収入８０万円
家賃収入１８０万円（税引後、返済後手残り）
事業収入２４０万円（税引後手残り）
勤務医３２歳（セミリタイア３年前）
労働収入で純資産が５００万円追加、他５００万円が純資産として積み上がりました。
さらに、年間返済１００万円×３物件で３００万円返済が進み、純資産として積み上がりました。
結婚出産などで忙しく、特に真新しい事はせず。
労働収入が増加（バイト単価増加など）、１７００万円に。
スモールビジネスが事業拡大、事業収入が年間４００万円に。
BS
流動資産４８６０万円（株式含む）
固定資産６０００万円負債５４００万円
純資産５４６０万円CF
労働収入１７００万円
配当収入８０万円
家賃収入１８０万円（税引後、返済後手残り）
事業収入４００万円（税引後手残り）
勤務医３３歳（セミリタイア２年前）
労働収入で純資産が５００＋２００万円追加、他６６０万円が純資産として積み上がりました。
さらに、年間返済１００万円×３物件で３００万円返済が進み、純資産として積み上がりました。
子育てで忙しいながらも、同じような物件を２棟、追加購入。合計５棟へ。
株式を追加で１０００万円、投入。
BS
流動資産６２２０万円（株式含む）
固定資産１億円負債９１００万円
純資産７１２０万円CF
労働収入１７００万円
配当収入１２０万円
家賃収入３００万円（税引後、返済後手残り）
事業収入４００万円（税引後手残り）
勤務医３４歳（セミリタイア１年前）
労働収入で純資産が７００万円追加、他８２０万円が純資産として積み上がりました。
さらに、年間返済１００万円×５物件で５００万円返済が進み、純資産として積み上がりました。
子供が３歳に。２人目妊娠中。
BS
流動資産７７４０万円（株式含む）
固定資産１億円負債８６００万円
純資産９１４０万円
木造新築計画を立案。
バランスシート改善のため、物件の組み替えを実施。初期に購入した物件２棟（２０００万円/棟）を、２４００万円/棟で売却。
BSは以下の通り。
BS
流動資産８５４０万円（株式含む）
固定資産６０００万円負債４６００万円
純資産９９４０万円
木造新築アパートをフルローンで購入。
８０００万円。IRR＝４.０％（年間手残り収入が３２０万円）。年間返済は３００万円。
BSとCFは以下の通り。
BS
流動資産８５４０万円（株式含む）
固定資産１億４０００万円負債１億２６００万円
純資産９９４０万円CF
労働収入１７００万円
配当収入１２０万円
家賃収入５００万円（税引後、返済後手残り）
事業収入４００万円（税引後手残り）
勤務医３５歳、セミリタイア！
労働収入で純資産が７００万円追加、他１０２０万円が純資産として積み上がりました。
さらに、年間返済１００万円×３物件で３００万円、木造新築の３００万円で６００万円返済が進み、純資産として積み上がりました。
２人目の子供が生まれ、忙し過ぎて何もできず。
株式に１０００万円追加。
BS
流動資産１億２６０万円（株式含む）
固定資産１億４０００万円負債１億２０００万円
純資産１億２２６０万円CF
労働収入１７００万円
配当収入１６０万円
家賃収入５００万円（税引後、返済後手残り）
事業収入４００万円（税引後手残り）
勤務医なら誰でも３５歳でセミリタイアを目指せる
という事で、勤務医３５歳の時には
- 年間手残りキャッシュフロー１０００万円以上（非労働）
- 労働収入も合わせると、年収３０００万円弱
- 総資産約２.５億円
- 負債≒純資産（事実上の無借金、いつでも完済できる）
となります。
この状態は、客観的に見て経済的自由な状態だと言えるでしょう。
この水準は、決して実現不可能なレベルではありません。
なぜならば、僕が今この３０歳のステージに立っていて、実現しているからです。
不動産に関しても、僕の買った１棟目の物件と同様のスペック。
めちゃくちゃレアな超優良物件では、別に無いです。IRR＝３％なら「まあ合格かな」と言えるレベル。
不動産に関しては同じような物件を買い進めれば良いだけのシミュレーションで、むしろもっと良い物件に出会える可能性の方が高いと思います。
事業収入に関しては、僕的に物足りないというか、かなり低い見積もりです。本気で取り組めば、もっと稼げるはず。
という事で
- 勤務医なら誰でも３５歳でセミリタイアを目指せる
と、ここに記しておきます。
