所有物件数が少ないと、所有物件が全て満室、という事はそれなりにあり得ます。
実際に、僕は２０１８年の１１月くらいから、ずーっと退去なしで満室です。
一瞬脳内には
もしかして、家賃安過ぎた？
という文字が過ぎ去っていきますが、よく考えると物件購入時からずっと入居したままの人がほとんどなので、僕の値付けには関係ありませんでした。
今回は
- 所有物件が満室でもやる事はあるのか？
- 何をどれくらいやるのか？
- やるとどれくらい、経済的にメリットがあるのか？
という事について、少し掘り下げようと思います。
所有物件が満室でも、やる事はある
今回、僕の所有する２棟目の物件に宅配ボックスを設置しました。
本日は有給、ワークマンの作業着を装着、業者に扮して2棟目の宅配ボックスを設置、管理会社へ。
銀行で固定資産税の自動引き落としの手続きを行い、失くした信金カードの再発行手続きを行います。 pic.twitter.com/lyMVBivmNF
— Dr.ラス (@3n4rs) May 20, 2021
この物件は、購入してからずーっと満室です。
戸あたり駐車場が２台で、RCファミリーなのに２階建て総戸数４戸で全室角部屋、２LDKですがLDKが１３畳くらいあって、他に２室部屋があり、事実上３LDKに近い間取りなので、なかなか入居者さんが出て行かないのです。
ありがたいですね。
しかしながら、僕はこの物件に対して
- 定期清掃業務（月２回）の発注
- モニターホン総入れ替え
- 宅配ボックスを４つ設置
を行いました。
定期清掃は、月２回でプロの業者に外注して、月５０００円です。除草剤や蜘蛛の巣ジェットも散布してくれる、親切な業者です。というか、安過ぎじゃないかと思います。
モニターホンは、近くの電気屋さんに依頼。モニターホン本体と、取り付け工事込みで１つあたり３万円、４つで１２万円です。
宅配ボックスは、自前で用意。１つ２万円で、４つで８万円。管理会社に鍵を渡して、鍵の受領書と共に鍵をお渡しし、利用できる状態にしました。
所有物件が満室なのに、物件のテコ入れをする経済的メリット
なぜ所有物件が満室なのに、物件にテコ入れをするのか。
それは単純明快で、経済的なメリットが大家にもあるからです。
例えば、年に１回、１０万円ほどのテコ入れを行ったとします。
仮にそれで、平均して入居期間が６ヶ月伸びたとしましょう。
総戸数が４戸ですから、１部屋換算で２年分、入居期間が伸びたという事になります。
ファミリータイプの場合、平均入居期間が４〜６年というデータがあります。仮にここでは４年とすると、上記施作を２回ほどこせば退去を１回減らす事ができる、という計算になります。
１回の退去にかかるコストは、４年入居したとすると
- リフォーム…家賃２ヶ月分（家賃の５％として、４年なので４８ヶ月、４８×０.０５＝２.４ヶ月）
- 空室期間の機会損失…家賃３ヶ月分
- 仲介手数料、AD…家賃１ヶ月分
で、合計すると家賃６ヶ月分くらいに相当します。
今回の物件ですと、家賃が平均で６.５万円くらいなので、３９万円のコストになります。
一方で、年１回１０万円のテコ入れを２年分行った場合のコストは、２０万円です。
２０万円を投じて、最終的に４０万円のリターンがある計算になります。
この時のリターンは、家賃換算ですので、当然高い家賃の物件ほどリターンが見込めます。
RCのファミリータイプのような、家賃設定が比較的高く取れる物件は、物件をテコ入れして退去を減らした方が、総合的に得をする確率が高いと言えます。
所有物件が全て満室、おごることなかれ
所有物件が満室でも、やる事はあります。
やる事をキッチリやる事で、経済的なメリットもトータルでは享受できます。
もちろん、あまり効果のない施作を一生懸命やってもムダですから、管理会社を通じてアンケートを取るとか、当たり前に必要そうなものを付けるなど、ある程度の選定は必要です。
入居者にとって何が重要か、という事については大手ポータルサイトや雑誌「家主と地主」などに掲載されています。不動産賃貸業を行う者ならば、要チェックですね。
大家業は大変です、オススメしません#やめよう不動産投資 pic.twitter.com/oO7TJBFKZm
— Dr.ラス (@3n4rs) May 20, 2021
不動産投資すると、ついカフェとか入ってしまう
つい食べちゃって、太る
太って健康を損ねる
つまり不動産投資をすると健康を損ねるので、オススメしません#やめよう不動産投資 pic.twitter.com/Hn1TQym1y2
— Dr.ラス (@3n4rs) May 21, 2021
