持ち家vs賃貸、経済的な違いを徹底比較

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ある一定の年齢になると

持ち家と賃貸、どっちが良いのか?

という話が、よく話題になります。

多くの人は

ローンを支払い終わった後、家が残るから持ち家の方が得だ

と思っているようですが、これは安直過ぎます

これだけでは、持ち家の方が得である理由にはなりません

今回は、持ち家と賃貸の経済的な違いを徹底的に比較します。

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持ち家は「ローンを支払った後に家が残る」から得、はウソ

仮にこんな家を買ったとします。

4000万円(土地1500万、建物新築2500万)
35年ローン
元利均等返済
毎月の返済額=10万円

こういう家を

毎月10万円の賃貸に住むより、ローンを支払い終わった後に家が残るのだから、得ですよ

と、不動産の営業マンに言われて、持ち家になる人は結構います。

結論から言うと、これはウソです

理由はたった1つ、「家は古くなり物件の価値は落ちる」からです。

この「物件の価値が落ちる」のは、2つの意味を含んでいます。

  1. 土地の価値が落ちる
  2. 家の価値が落ちる

の2つです。

仮にローンを支払い終えた35年後、人口減少が進んだ日本において、土地の価値が3分の2になったとします。

土地の価値は

1500万×2/3
=1000万

です。

次に、家は35年経てば、木造および鉄骨造の場合、価値はゼロです。

ですので、実際に35年後に残る資産は

土地(=1000万円)ー建物解体費

です。

しかし、ここでやり手の営業マンならこう言うはずです。

これでも、賃貸だったら残る資産はゼロ円なわけですから、1円でも多く残る持ち家の方が良いですよ

と。

確かに、資産はこちらの方が残ります。それは間違いありません

では持ち家の方が得なのでしょうか?

答えはノーです。

なぜなら、家の価値は下がるため、途中から月10万円の返済が割高になるからです。

新築の時は良いんです。

毎月10万円払って、新築の持ち家に住む。最高の気分のはずです。

しかしながら、10年くらい経って気づくはずです。

毎月10万円払って築10年の戸建てに住んでるけど、周りの築10年のマンションの家賃は9万円くらいだ

と。

つまり持ち家購入時は

  • 10万円の賃貸マンション(新築)に住む
  • 10万円を返済しながら持ち家(新築)に住む

のでは、将来土地が少しでも残るという意味で、後者の方が経済的に合理的に見えた

しかしながら、家賃相場が変わっていなければ、10年後は

  • 10万円の賃貸マンション(新築)に住む
  • 10万円を返済しながら持ち家(築10年)に住む

という比較が正確であり、正直前者の方がピカピカで良い生活をしている事でしょう

もし同じ家に住み続ければ、築年数が古くなれば賃貸マンションの家賃は下落しますから

  • 9万円の賃貸マンション(築10年)に住む
  • 10万円を返済しながら持ち家(築10年)に住む

となります。

つまり持ち家の場合、自分が家賃の代わりに支払っている毎月の返済額は、家が古くなり価値が目減りするについれて、相対的に割高になってくるわけです。

おそらくですが、家を購入する前、購入直後はこれに気がつきません。

これが築20年、30年となるにつれて、価格の乖離は大きくなり、違和感に気がつく人がいるのではないでしょうか。

この価格の乖離が、最後に残る「土地の値段」です。

つまり持ち家派は、築年数が古くなるにつれ、割高なローン返済をして、貯金しているようなもんです

ローンを支払い終える「満期」を迎え、受取金として「土地の値段」がもらえます。団信を使えばローンがチャラになるので、ある種の保険みたいですね。

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持ち家vs賃貸、経済的な違いは

持ち家と賃貸の経済的な違いは、全くありません

賃貸派も、最初は家賃10万円の新築マンションに住んで、10年後に家賃9万円の築10年マンションに住み変えれば良いのです。

持ち家派は20年後も30年後も相変わらず毎月10万円を支払い続けます。

賃貸派は

  • 同様の築年数の物件に引っ越して家賃を下げる

事で、持ち家と同じグレード・築年数の家に住みながらも、毎月支払う家賃は少なくなりますから、差額が貯金できます

差額を貯金し運用すれば、持ち家派で言う「土地の値段」と同額の資産を築く事ができます

ずっと新築に住み続けて家賃10万円を支払い続けるのは、ただの贅沢です
この場合、賃貸派が経済的には損となる可能性があるので注意しましょう

ここで、勘の良い方は気がつくと思います。

持ち家の、土地が値上がりしたら、持ち家の方が得なんじゃないか?

と。

半分正解、半分不正解です

土地が値上がりすれば、一見持ち家派が有利に見えますが、その勝敗は賃貸派の「運用利率」によって変わります

賃貸派が貯蓄した資産を、より高い運用利率で運用できれば、賃貸派が有利です
土地の値上がり幅が大きければ、持ち家派が有利です
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持ち家vs賃貸、結局どっちにすれば良いのか

難しくありません。

この土地は35年後に2倍になる!

という自信があるなら、その土地に賭けて、持ち家にしましょう。

2倍になるなら、流石に賃貸×運用派は負ける可能性が高いと思います。

他にも

  • 知り合いの業者が安く土地を仕入れてくれた
  • 大工の知り合いがいて、建築費を安く抑えられる
  • 不動産知識が十分あり、割安な案件を自分で見つける事ができる

などの理由があれば、持ち家にした方が得である可能性が生まれます。

一方で

日本はこれからも人口減少が続いて値上がりする土地は予想も立たない

と思うなら、持ち家は損をする可能性が高いです。

世界的な株や債券の運用利率の平均は、年間3%です

土地が値下がりするならば、賃貸派の「貯金×3%運用」に負けてしまう可能性が高いと言えます。

他にも

  • 会社から家賃補助が出る
  • 会社を経営しており家賃を経費にできる

などの場合、賃貸の方が有利です。

僕は病院からの家賃補助をもらっています
会社の事務所としても使っているので、家賃の一部を経費で支払っています

 

今までの話を総合すると、個人的には

  • 東京23区
  • 埼玉南部
  • 千葉西部
  • 福岡
  • 川崎

辺りに住んでいる人は、持ち家でも良いと思います。

上記を除けば、今後の日本の情勢を考えると賃貸派が良いと思います。

あとは

  1. なるべく家賃補助をもらえる労働条件を手に入れる
  2. 法人を所有して家賃の一部を事務所代として経費にする

の方が、何十年後の土地の値段を予測するよりは、期待値は高いのではないでしょうか

賃貸で住みながら、圧倒的に安い土地を見つける事ができたら、そのタイミングで持ち家になれば良いと思います。

僕の知り合いの不動産投資家は、ずっと賃貸で生活していて、リーマンショックの時に競売にかけられていた豪邸を3000万円くらいで購入し、持ち家として使っています

床一面大理石の、すごい家です
初めて行った時、美術館かと思いました

こういった景気のダイナミズムの中で生まれる、投げ売られた不動産を持ち家として購入するのは、非常に有効な戦略ですね

 

まとめ

持ち家と賃貸の経済的な違いは無い。

土地が値上がりすれば、持ち家が得する可能性が高い。

土地が値上がりしなければ、賃貸が得する可能性が高い。

家賃補助、法人経費など他の方法で家賃を圧縮する方法が確実。

賃貸で暮らしながら、市場のダイナミズムを待って機を伺うのは1つの有効な手法。

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