持ち家vs賃貸、経済的な違いを徹底比較

ある一定の年齢になると

持ち家と賃貸、どっちが良いのか？

という話が、よく話題になります。

多くの人は

と思っているようですが、これは安直過ぎます。

これだけでは、持ち家の方が得である理由にはなりません。

今回は、持ち家と賃貸の経済的な違いを徹底的に比較します。

 

持ち家は「ローンを支払った後に家が残る」から得、はウソ

仮にこんな家を買ったとします。

4000万円（土地1500万、建物新築2500万）
35年ローン
元利均等返済
毎月の返済額＝10万円

こういう家を

と、不動産の営業マンに言われて、持ち家になる人は結構います。

結論から言うと、これはウソです。

理由はたった１つ、「家は古くなり物件の価値は落ちる」からです。

この「物件の価値が落ちる」のは、２つの意味を含んでいます。

の２つです。

仮にローンを支払い終えた３５年後、人口減少が進んだ日本において、土地の価値が３分の２になったとします。

土地の価値は

１５００万×２/３
＝１０００万

です。

次に、家は３５年経てば、木造および鉄骨造の場合、価値はゼロです。

ですので、実際に３５年後に残る資産は

土地（＝１０００万円）ー建物解体費

です。

しかし、ここでやり手の営業マンならこう言うはずです。

と。

確かに、資産はこちらの方が残ります。それは間違いありません。

では持ち家の方が得なのでしょうか？

答えはノーです。

なぜなら、家の価値は下がるため、途中から月１０万円の返済が割高になるからです。

新築の時は良いんです。

毎月１０万円払って、新築の持ち家に住む。最高の気分のはずです。

しかしながら、１０年くらい経って気づくはずです。

と。

つまり持ち家購入時は

のでは、将来土地が少しでも残るという意味で、後者の方が経済的に合理的に見えた。

しかしながら、家賃相場が変わっていなければ、１０年後は

という比較が正確であり、正直前者の方がピカピカで良い生活をしている事でしょう。

もし同じ家に住み続ければ、築年数が古くなれば賃貸マンションの家賃は下落しますから

となります。

つまり持ち家の場合、自分が家賃の代わりに支払っている毎月の返済額は、家が古くなり価値が目減りするについれて、相対的に割高になってくるわけです。

おそらくですが、家を購入する前、購入直後はこれに気がつきません。

これが築２０年、３０年となるにつれて、価格の乖離は大きくなり、違和感に気がつく人がいるのではないでしょうか。

この価格の乖離が、最後に残る「土地の値段」です。

つまり持ち家派は、築年数が古くなるにつれ、割高なローン返済をして、貯金しているようなもんです。

ローンを支払い終える「満期」を迎え、受取金として「土地の値段」がもらえます。団信を使えばローンがチャラになるので、ある種の保険みたいですね。

不動産営業マンの

「ローンを支払い終えたら土地が残るので、家賃と同じ支払いでローンを組んで家を買った方が良いですよ」

という言葉のトリックは、まさに築年数と家賃の下落が関係する。

新築賃貸マンション、家賃10万
新築戸建て、毎月返済10万

一見すると、後者の方が良く見える。

— Dr.ラス@お金の外来 (@3n4rs) February 4, 2020

20年後、家賃相場が変わらなければこうなる。

新築マンション、家賃10万
築20年マンション、家賃8万
築20年の戸建て、毎月返済10万

ここで気がつく。

似たような新築賃貸の方がグレードが高く、同じ築年数だと家賃が安い。

— Dr.ラス@お金の外来 (@3n4rs) February 4, 2020

つまり持ち家とは

後半戦に生活の質を落とし割高な返済金を払い、貯金する

事と同義。

満期を迎える（ローンを支払い終える）と、土地がもらえる。

死ぬと返済不要になる団信をつければ、一種の保健のような契約。

— Dr.ラス@お金の外来 (@3n4rs) February 4, 2020

 

持ち家vs賃貸、経済的な違いは

持ち家と賃貸の経済的な違いは、全くありません。

賃貸派も、最初は家賃１０万円の新築マンションに住んで、１０年後に家賃９万円の築１０年マンションに住み変えれば良いのです。

持ち家派は２０年後も３０年後も相変わらず毎月１０万円を支払い続けます。

賃貸派は

事で、持ち家と同じグレード・築年数の家に住みながらも、毎月支払う家賃は少なくなりますから、差額が貯金できます。

差額を貯金し運用すれば、持ち家派で言う「土地の値段」と同額の資産を築く事ができます。

ここで、勘の良い方は気がつくと思います。

持ち家の、土地が値上がりしたら、持ち家の方が得なんじゃないか？

と。

半分正解、半分不正解です。

土地が値上がりすれば、一見持ち家派が有利に見えますが、その勝敗は賃貸派の「運用利率」によって変わります。

 

持ち家vs賃貸、結局どっちにすれば良いのか

難しくありません。

という自信があるなら、その土地に賭けて、持ち家にしましょう。

２倍になるなら、流石に賃貸×運用派は負ける可能性が高いと思います。

他にも

などの理由があれば、持ち家にした方が得である可能性が生まれます。

一方で

と思うなら、持ち家は損をする可能性が高いです。

世界的な株や債券の運用利率の平均は、年間３％です。

土地が値下がりするならば、賃貸派の「貯金×３％運用」に負けてしまう可能性が高いと言えます。

他にも

などの場合、賃貸の方が有利です。

 

今までの話を総合すると、個人的には

• 東京２３区
• 埼玉南部
• 千葉西部
• 福岡
• 川崎

辺りに住んでいる人は、持ち家でも良いと思います。

上記を除けば、今後の日本の情勢を考えると賃貸派が良いと思います。

あとは

の方が、何十年後の土地の値段を予測するよりは、期待値は高いのではないでしょうか。

賃貸で住みながら、圧倒的に安い土地を見つける事ができたら、そのタイミングで持ち家になれば良いと思います。

僕の知り合いの不動産投資家は、ずっと賃貸で生活していて、リーマンショックの時に競売にかけられていた豪邸を３０００万円くらいで購入し、持ち家として使っています。

こういった景気のダイナミズムの中で生まれる、投げ売られた不動産を持ち家として購入するのは、非常に有効な戦略ですね。