儲かる不動産投資と、儲からない不動産投資がある理由

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不動産投資を始める前に、僕には1つ不可解な事がありました。

それは

不動産投資で儲かってる人と儲かってない人がいそうだけど、なぜそんな差があるのか?

という事です。

同じ不動産投資なのに、なぜ成功して仕事をリタイアしている人もいれば、破産寸前まで追い込まれている人もいるのか。

僕にはその差を理解する事ができませんでした。

よくわからないまま不動産投資をするのが怖かったので、僕は株を勉強して株式投資を始めました。

そしてその答えは、株式投資が教えてくれました

 

儲かる不動産投資と、儲からない不動産投資がある理由

不動産投資を通じて、なぜ「儲かった」と言う人と「全然儲からない」と言う人がいるのか。

それは不動産投資が

  1. 投資対象の流動性が低い
  2. 投資対象が唯一無二
  3. レバレッジが効いている

という、3つの性質を持ち合わせているからです。

 

1、不動産投資は流動性が低い

不動産投資の投資対象は、不動産です。

不動産という資産は、株や債券と比べて流動性が低い資産です

流動性が低いというのは、簡単に売り買いできないという事を意味しています。

株や債券は1つの投資対象において、1日何回も取引が成立しています。

つまり売りたい人、買いたい人がたくさんいるという事。

自分が売りたいと思えば基本的にその日のうちに売れますし、買いたいと思えばその日のうちに買えます。

売買が簡単で取引量が多い株や債券は、流動性の高い資産です。

一方不動産は、売買がそれほど簡単では無いですし、取引量も少ない

とある不動産を買いたいという人は0〜数人、売りたいという人は持ち主だけなので基本1人です。

これは「売りたい」と思ってもすぐに売れるとは限らず、「買いたい」と思っても買えるとは限らない事を表しています

つまり流動性が低い。

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投資対象の流動性が低いとどうなる?

流動性が低いと下記のような事が起こります。

毎月赤字を垂れ流す物件なので、売り払いたい…でも売れない

実家の近くに家を建てたいけど、土地が空いていないので買えない

など。

ここでの「土地が少ない」というのも、株でいうところの発行済株数が少ない事と同義で、やはり流動性が少ない事を表しています。

逆に

売主が相続関係で物件の売却を急いでいるので、割安でも良いから売りたい

という物件だったりすると、割安で購入できます。

このように、売主と買主どちらか一方が明らかに損・得になるような取引が存在するのが、不動産投資です。

株や債券は流動性が高いので、基本的には取引成立時の売主と買主は「対等」です。

取引量が多いので、自分が納得できる値段で取引してくれる相手を待てば良いだけですから。

しかし不動産の場合、その流動性の低さゆえに不利な取引を強いられるケース(相続、破産など)も存在しています。

これが儲かる人と儲からない人を分断している理由の1つです

 

2、不動産投資は投資対象が唯一無二

不動産投資の投資対象は、基本的に唯一無二です。

土地の場合、全く同じ土地というのは存在しません。

その土地の

  1. 立地
  2. 広さ

が違うのはもちろん、物件ならば

  1. 間取り
  2. 造り
  3. 利回り
  4. 想定入居者

も異なります。

1つとして同じ不動産は存在しません

逆に株や債券では、全く同じ株が何百万株、何千万株と市場に出回っています。

もちろん様々な会社の株、債券が市場には出回っていますが、それでもこの世に存在する不動産の数に比べれば断然少ないでしょう。

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投資対象が唯一無二だとどうなる?

また投資対象が唯一無二だと

  1. 値付けが難しい
  2. 売買希望者が減る

という現象が起こります。

同じA地区の家で物件Bと物件Cがあったとしても、上記に書いてあるような土地の性質や建物の性質が異なり、伴って値段も異なります。

またA地区で家を買おうとしている人が2人いたならば、1人は物件B、1人は物件Cに流れてしまうかもしれません。売買希望者が分散してしまいます

このため不動産投資の対象は値付けが難しく、ミスプライスされている投資対象がたまに存在します

不当に安く売られていたり、逆に不当に高く売られていても買ってしまう人がいるわけです。

株でこれは起こりません

 

3、不動産投資はレバレッジが効いている

不動産投資は最低取引単価が高いです。

多くの場合数千万、場合によっては億越えです。

そのためほとんどのケースで、不動産投資をするには銀行から借り入れをするはず

つまりはレバレッジが効いています

レバレッジを効かせるという事は、簡単にいうと下記のような事です。

元手が200万円。

A「そのまま200万で投資」した場合と、B「1800万借りて合計2000万(レバレッジ10倍)で投資」した場合を比較します。

値段が20%下落したら…

200万円→160万円
2000万円→1600万円、借金返済後はー200万円

値段が20%上昇したら…

200万円→240万円
2000万円→2400万円、借金返済後は600万円

というように、Bは利益も損失も数倍、数十倍に膨れ上がる結果になります。

儲かる時は儲けが数倍になるので良いのですが、損を出す時は損失が数倍になります。

上記の例で言えば、元手の200万円を失うだけでなく、200万円の借金を抱える事になりますからね。

不動産投資の場合、銀行からの借入金によりレバレッジが効いた取引になっているので、仮に損失を被った時の損失が大きくなります

人によっては破産します

これは株やFXにおける信用取引でも同じです。

レバレッジを効かせなければ、借金がゼロなので売る必要はありません。持ち続ける気があれば、持ち続ける事もできます。

レバレッジを効かせていれば、あるラインを下回った時、上記の例のように借金を抱える事になります。

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レバレッジが効いているとどうなる?

レバレッジが効いていると、いざ資産を「売却しなければいけない」となった時に、株や債券、不動産の流動性の違いが影響します。

株やFXは投資対象の流動性が高いため、信用取引の結果売らないといけない状況になった場合は「現在価格」で売る事ができます。

一方の不動産は投資対象の流動性が低いため、「今その不動産を買いたい人」は少ないわけです。

ある程度目立つくらい、値段が低ければ買い手もいるでしょうけれど、割安な売却になってしまいます

レバレッジを効かせているがゆえに、損失を被った際の損失が大きく、破産のリスクがある。

破産のリスクが発生すると、資産流動性の低さゆえに割安な売却を強いられる可能性が高い

つまり

レバレッジによる数字の増幅を、うまくコントロールできない

状態に投資家が陥った時、不合理が生じやすいのが不動産業界です。

結果的に、べらぼうな損失を出す人もいます

 

不動産投資で儲けるためには

今までのことを踏まえると、不動産投資で儲ける、つまり「儲からない」確率を減らすには、上記の真逆の行動を取れば良いわけです。

つまり

  1. なるべく流動性の高い不動産を買う
  2. 割安な売却案件を狙って買う
  3. 借金をせずに現金一括で買う

という事になります。

お分かりかと思いますが、これは富裕層でも無い限り無理です。

流動性が高いというのは、つまりは人気のエリアという事です。

人気のエリアの物件を、割安価格で、無借金で買え、と…(笑)

一般人、ましてや初心者には無理ですね。

ただしこの中でも

  • 割安な売却案件を狙って買う

事は、富裕層でなくてもできます。

割安とまではいかなくても、割高の物件は避ける事ができるように!

そのために必要な事に関しては、まずこちら。

不動産投資初心者は、キャッシュフローをシミュレーションしよう

最低限、自分でキャッシュフローを計算して、持ち続けられる物件を買いましょう。

次にこちら。

不動産投資初心者が、最初の物件選びで失敗しないために

物件の「国や銀行から見た評価」を計算できるようになりましょう。

これだけで物件価格は決まりませんが、大きな道しるべにはなります。

 

まとめ

不動産投資は

  1. 投資対象の流動性が低い
  2. 投資対象が唯一無二
  3. レバレッジが効いている

という3つの特徴があるため、一方が得をし一方が損をするような取引が生じやすい。

そのため「儲かる」人と「儲からない」人が出てくる。

普通の人が「儲からない」ワナに落ちないためにできる事は、割高物件を買わない事。

そのためには、よく勉強する事。

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