不動産投資目的に物件を探す際、利回りは重要な１項目です。
不動産投資初心者ほどとにかく利回りに目がいきがちで、利回りが高い物件を探してしまいます。
少し勉強すると毎月のキャッシュフローを意識し始めたり、内部収益率を意識して、利回りを軽視しがちです。
でも最終的には、また利回りに戻ってきます（笑）
僕はそうでした。
そんな利回りですが、利回りを計算する上で必要になるのがレントロールです。
レントロールの意味
レントロール（Rent roll）とは、物件の部屋ごとの入居状況や契約賃料が記載されている情報の事です。
平たく言えば
- どの部屋が空室でどの部屋が入居しているのか
- 入居しているならいくらの家賃で貸しているのか
がわかります。
レントロールから利回りを計算する
このレントロールと物件の金額があれば、利回りを計算できます。
レントロールから「現況の家賃合計額」を算出、１年分に換算し、物件価格で割れば現況の利回りになります。
空室がある場合、その空室がとある家賃で埋まったと仮定して、満室時の利回りも計算できますね。
この「とある家賃」がいくらになるのかは、他室と比較してみたり、競合物件で似たような間取り・立地で比較してみたりして決めます。
（例）物件X、２０００万円
１０１：空室
１０２：４００００円/月
１０３：４５０００円/月
２０１：６５０００円/月
２０２：５００００円/月
２０３：空室
現況利回り＝２４０万/２０００万×１００
＝１２％
１０１が４００００/月、２０３が５００００/月だと想定すると、年間家賃は３４８万なので
満室時想定利回り＝３４８万/２０００万×１００
＝１７.４％
という計算になります。
不動産投資初心者がレントロールから利回りを計算する際の注意点
そんなこんなで、レントロールから利回りを計算する事は、まあ普通に可能なのですが、落とし穴があるので注意が必要です。
冒頭にも言いましたように、特に不動産投資初心者は利回りを重視します。
物件を探す時も、見た目の利回りの高さに目がゼニマークになっている事でしょう。
しかし利回りに目が眩みすぎると、痛い目を見る事になります。
というのも…そのレントロール、家賃下落を想定していますか？
お気づきの方もいるかもしれませんが、上記の例でオカシイところがあります。
そう、２０１の人の家賃がやたらと高いのです。
これにはこういうカラクリがあります。
（例）物件X、２０００万円
１０１：空室
１０２：４００００円/月 入居今年
１０３：４５０００円/月 入居２年前
２０１：６５０００円/月 入居１５年前
２０２：５００００円/月 入居５年前
２０３：空室
そうです。
２０１の人は、めっちゃ昔から住んでくれているのです！
物件が古くなると家賃は下がります。経年劣化でいたるところが傷んできて、家賃を下げないと入居が決まりませんから。
逆にめっちゃ昔から住んでいる人がいる場合、下がった今の家賃に比べて割高で住んでいる事が多いわけです。
結果、現況の家賃が少し高めに出ている計算になります。
仮にこの人が退去したとして、この部屋は同じ６５０００円では貸し出す事はできません。
おそらく２０２より少し安い、４５０００円くらいではないでしょうか。
もし仮に２０１の人が退去して、４５０００円でし直すと
現況利回り＝１０.８％
満室時想定利回り＝１６.２％
と、１〜２％利回りが下落する計算になります。
レントロールから利回りを計算する時は入居時期も同時に確認しよう
上記の例では、高めの家賃のまま借りてくれている人がたった１人でした。
しかし中には複数の人が高いまま、昔の家賃相場のまま借りている物件があります。
その場合もっと利回りが下がる可能性があるので、注意が必要です。
ですので僕は、レントロールから利回りを計算する際、入居者別に入居日や社会的属性もなるべく同時に確認しています。
それを元に
- 高めの家賃で借りている人がどれくらいいるか
- どれくらい高く借りているか
- 今後退去して別のところに移動する可能性はどれくらいありそうか
を確認します。
例えば
１５年前に入居、１人暮らし、４０歳の女性
だったらまだ借りてくれそうですが
１０年前に入居、夫が先立ち１人暮らしを始めた、７５歳女性
とかだと、それなりに退去リスクがありそうです。
ご本人が亡くなられるリスク、子供がお母さんを呼び戻す事による退去リスクなどです。
ここで重要なのは、仮に退去されても、埋まりそうな家賃を想定して、埋まったと仮定して毎月のキャッシュフローが赤字にならないかどうかを調べる事です。
単純に利回りも大事ですが、この辺りのキャッシュフローの計算がキチッとできるかどうか。リスクコントロール能力が不動産投資では必要ですね。
