不動産投資で１番難しいのが、勇気を持つ事だと思います。
不動産投資は、つまりは家を買う事。普通の人生を歩んでいたら一生に一度あるか無いか、そういうレベルの取引です。正直なところ緊張します。
僕も初めて物件を内見し、買い付けを入れた時はドキドキしていました。
今回はそんな、僕が物件選びをし始めた頃の失敗談です。
不動産投資の物件選びで慎重になり過ぎて買い付けに失敗した話
at homeという物件検索サイトで、とある戸建物件に目が行きました。
投資用というよりは実需用、つまり居住用で自分が住む用に売りに出されていた家です。
物件スペックはこんな感じです。
- 地方木造戸建、築２２年の２階建。駐車場１台。
- 価格は約１０００万円。
- 地方の中心部、新幹線も止まるJRの駅から徒歩圏内（２０分程度）。
- 土地は約７５㎡、当時の路線価は１０万/㎡
- 売主は老夫婦。
早速不動産屋に連絡し資料をメールしてもらい、少しメールで基本事項を教えてもらうと
- 売却理由は「子供が二世帯住宅を建てたのでそちらに移住する」から。
- 売却価格設定は「残債が無くなる価格で売れればそれで良い」という理由で、残債分。
- なので値引きは難しい（残債が残るため）。
という事でした。
土地値よりは高く、かつ木造２２年で耐用年数を過ぎているので、うーん微妙かなあと思っていたのですが、あまりに立地が良いため内見して決める方針にしました。
不動産屋にその旨を伝え、日程調整していたその時。
との連絡。この時僕は
と思い、内見してからじゃないと買い付けは入れられない旨を伝えました。
流石に内見せずに買うのは無理だ、と判断したものの…
内見せずに不動産投資１件目の物件を購入するなんて、流石に聞いた事が無いのでどんなに人気な物件だとしてもやめておこうと、その時の僕は判断したわけですね。
内見当日。
入居している売主様と、僕が怪しんでいる不動産屋さんと僕の３人で内見をしました。
結果、超綺麗。
トイレ、壁、クロス、あらゆる内装がリフォームされています。
どうやら売主様のご家族が建築会社だったらしく、家族でリフォームしたみたいです。
売主様は街の電気屋さん的なお仕事をしていて、電気配線系まで上手い事やってあって、正直このまま住めます。リフォームの必要性ゼロ。
土地値７５０万に、上物２５０万でこのクオリティはバリューだなと思いました。
似たような戸建物件で、この内装クオリティ、立地ならば家賃月９万は取れそうです。８万で募集かければすぐにでも埋まりそう。
早速購入意思を伝えようとした、その時です…。
戸建の投資用物件は、融資内諾が通りやすく買い付け順が重要
不動産屋さんの携帯がピリリと鳴りまして、僕の方にかけよってきてこう言います。
と。
話を聞いてみると、買い付け１番目の方の融資内諾が出たそうです。
マンションに住まわれてたお子さんのいるご家族のようでして、低金利の住宅ローンで融資内諾のようです。そりゃあ降りるでしょうね。
投資物件に対する融資が厳しくなってきて、融資が大分引き締められた２０１９年ですが、居住用の住宅ローンに関してはそこそこのサラリーマンでしたらまず融資通ります。ましてや１０００万程度、まずほぼ通ります。
今回学んだ事は
- 戸建賃貸を買い付けするなら早くしろ
という事です。
戸建は居住目的、つまり実需としての需要が存在します。
その場合、投資用物件に対する融資ではなく、自らが居住する目的の物件に対する融資です。銀行からすればリスクが低く、低金利で長めのローンが降ります。
そのため戸建物件は比較的買い付けを入れてくる他の人の、融資内諾が早く降りる性質があるという事がわかりました。
仮に買い付けの順番で負けていても、医師という属性を使えば「融資内諾順のレースには勝てる」と僕は思っていました。誤算でした。
良い物件を買うのに大事なのはスピード！スピード＝不動産屋との信頼
また今回、不動産屋さんの助言を素直に受け入れていれば、レースに勝てたかもしれません。
良い物件はすぐに売れるので、買い付けにスピードが必要です。
買い付けにスピードを持たせるためには、時には内見をせずに買い付けするだけしなくてはならなかったりして、そのためには不動産屋さんとの信頼関係が必要。
良い物件を買うためのスピーディな買い付けには、不動産屋さんとの信頼を築く必要があるな、と思った次第でした。
今回の学び
- 戸建賃貸を買い付けするなら早くしろ
- 買い付けを早くするなら不動産屋と信頼関係を構築しろ
