不動産投資の世界に足を踏み入れると、１回は考えてしまうのが「耐用年数を超えた融資」です。
築古物件は表面利回りが高いので、ついつい初心者の頃は築古物件が目に止まってしまいます。
耐用年数を超えた融資とは
そもそも不動産の耐用年数とは
木造：２２年
軽量鉄骨（３mm以下）：１９年
軽量鉄骨（３〜４mm）：２７年
重量鉄骨（４mm〜）：３４年
鉄筋コンクリート：４７年
と日本では定められています。
この年数を持って、建物の価値はゼロになるという事です。
ただこれらの耐用年数を超えたらからといって、建物がすぐに使えなくなるかと言われればそうではないわけです。
基本的に銀行融資を使って不動産を購入する際、この耐用年数以内に融資期間を限定するのが一般的です。
例えば、木造築５年なら耐用年数の残存期間は１７年ですから、１７年ローンを組めます。
鉄筋コンクリート築１７年なら、３０年で組めるでしょう。
これに対して、例えば築２０年の木造アパートなら、残存期間は２年ですが、２０年のローンを組む、というのが「耐用年数を超えた融資」です。
耐用年数を超えた融資のメリット
耐用年数を超えた融資のメリットはたった１つ、キャッシュフローが出る事です。
物件価格２０００万
築２０年の木造アパート
年間家賃３００万円
表面利回り１５％
という物件があったとします。
通常、残存期間２年の融資期間だとすると、毎年１０００万円以上の返済をしなければならず、３００万円の家賃では間に合いません。
一方で、無理に２０年の耐用年数を超えた融資を行うと
年間家賃＋３００万円
年間返済−１１０万円
差し引き＋１９０万円注）金利１％想定、元利均等返済
となります。
融資期間を長くすれば、キャッシュフローが出ます。
耐用年数を超えた融資のデメリット
耐用年数を超えた融資のデメリットは、２つあります。
- 減価償却が効かない
- 債務超過の可能性大
の２つです。
１つめ、減価償却が効かないので、毎年支払う税金が高くなります。
しかしながらこれは、結局減価償却分は簿価として記録されるので、売却時の課税として乗っかってきますから、税金の繰り延べ行為でしかありません。
耐用年数を超えた融資のデメリットとして大きく取り上げられる事が多い要素なのですが、実はトータルでは損も得もしないはずです。
問題は２つめ、債務超過です。
木造築２０年、２０００万円のアパートのシミュレーションで、実勢価格と固定資産税評価額から計算した大まかな価格は、以下の通りだったとしましょう。
土地：１０００万円
建物：２００万円
ここで銀行からすれば、２年後に建物の価値はゼロになりますから、担保価値は１０００万円の土地だけです。
これに対して２０００万円の融資をしているわけで、差し引き１０００万円の債務超過状態です。
それでも属性の良いエリートサラリーマンやお医者さんなどが、この物件を耐用年数を超えた融資で購入できるのは、個人の属性でこの「債務超過分の１０００万円」を補っているからに他なりません。
例えばこれと同じ物件を３つ持っていれば、３０００万円の債務超過です。
５つなら５０００万円。
債務超過分の金額が増えれば増えるほど、銀行からすれば「個人の属性を削り取って融資枠を確保している」わけですので、追加の融資が難しくなります。
耐用年数を超えた融資は、個人の属性を削り取り、追加融資を困難にしてしまいます。
耐用年数を超えた融資は泥沼の始まり
耐用年数を超えた融資は追加融資を困難にしますが、問題はそれだけではありません。
売却も難しくなります。
なぜならば、耐用年数を超えた融資は「個人の属性を削り取り」成立しているので、仮に売却するとなると次の売却相手には「削り取るだけの残存属性」が必要になります。
例えば、まだローンを組んでいない、エリートサラリーマンやお医者さんです。
売却先がかなり限定されてしまうため、投資物件としての売却先を見つけるのが難しくなるわけです。
更地にして土地として売却するのも難しいでしょう。
先ほどの例で、２０００万のローンを組んで購入しましたが、土地としての価値は１０００万円しかありませんから、土地として売却しても残債を返済しきれません。
投資用物件として売却できない、土地として売却もできない、追加で物件も購入できない。
まさに八方塞がりです。
仮に築年数が経って、大規模な修繕をしても、なかなか家賃が下げ止まらず、入居率も維持できない、となると、あとはもう出血し続けるしかありません。
まさにエリートサラリーマンやお医者さんの「高い給料」から、補填するしかないのです。
銀行の目論見通りですね。
耐用年数を超えた融資は、泥沼の始まりである可能性が高いと言えます。
唯一、耐用年数を超えた融資が検討範囲内になるのが
物件価格＜土地値
である場合です。
土地の値段以下で売っていれば、最悪更地にして土地として売却すれば、ローンはチャラになります。
債務超過を解消する手段が残っているので、まだ出口が残っています。
いずれにせよ、初心者が手を出す領域ではない事だけは確かです。
僕も２棟購入し、完全な初心者は脱出できたと思っていますが、それでも基本的には耐用年数内融資にこだわっています。
銀行から嫌われるのは、経営者としては最も避けたい状況ですので…。
